Оценка зданий

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения здания, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит больше, чем стоимость строительства нового здания, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Существенным недостатком затратного подхода является то, что он не учитывает коммерческой эффективности объекта, т.е. способности данного здания приносить доход. Этот недостаток может быть компенсирован применением методов доходного подхода для оценки зданий.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Определение стоимости здания с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого здания (предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене здания, равной текущей стоимости будущих доходов.

При оценке здания с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта относятся поступления арендной платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта. Необходимо понимать, что эти доходы – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние как самого оцениваемого объекта, так и той рыночной среды, в которой он находится.

Но наиболее наглядным и в полной мере учитывающим соотношение спроса и предложения на рынке является сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта с аналогичными зданиями, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта, имеющего аналогичную полезность. При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого здания, если бы оно предлагалось для продажи на открытом, конкурентном рынке.

Цели оценки зданий

• Оценка зданий для определения арендной ставки
• Оценка здания для наследства
• Оценка зданий для взноса в уставный капитал
• Оценка зданий для МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности)
• Оценка зданий для кредитования
• Оценка зданий при приобретении активов
• Оценка зданий для предоставления точной информации инвесторам
• Оценка зданий для купли/продажи
• Оценка зданий для раздела имущества и имущественных спорах
• Оценка зданий для приватизации
• Оценка зданий для передачи в доверительное управление
• Оценка зданий для судебного процесса
• Оценка зданий для страхования
• Оценка зданий для целей залога
• Оценка зданий при банкротстве или ликвидации компании
• Оценка зданий при слиянии или поглощении
• Оценка зданий для ипотечного кредитования
• Оценка зданий для реструктуризации (реорганизации) бизнеса предприятия
• Оценка зданий при постановки на баланс
• Оценка зданий для списания имущества
• Оценка зданий для определения ущерба или упущенной выгоды