Консультант:
icq-консультант
 - 640805629
skype-консультант
Задать вопрос
(495)
621-13-48
772-15-99
г.Москва, Архангель-

ский пер., д.3, стр.1

Главная страница
Напишите нам письмо
Карта сайта

Наши клиенты:

Предыдущий клиент
  • Газпром
  • Роснефть
  • Гринфилдбанк
  • Манн+Хуммель
  • Nomura Holdings, Inc
  • Ив Роше Восток
  • Бриони
  • Avon
  • Allegro Coffee
  • Ассошиэйтед Пресс
  • Forseti Group
  • Сибнефтегаз
  • Группа компаний "Город"
  • Комус
  • Инвестиционно-Строительная компания "РУСЬ"
  • Актив Капитал Банк
  • Строительная компания "Востокнефтегазстрой"
  • Интернет Медиа
  • Русская Химическая Компания
  • ТБС - Технолоджи Энд Бизнес Солюшнс
  • Страховое общество "Регион-Союз"
  • Группа компаний ГСГ
  • Trinity
  • Наука Техника Медицина
  • PerformanceLab
Предыдущий клиент

Я зарегистрирован на Портале Поставщиков

Услуги по оценке

Услуги по бухгалтерии

Оставить отзыв о нашей работе

Оценка производственной недвижимости: основные моменты

В тех случаях, когда промышленная недвижимость рассматривается в качестве оцениваемого объекта, нередко встает вопрос о том, что для подобных объектов отсутствует единая классификация. Сегодня в этом сегменте рынка не существует специальной типологии, которую принимают все либо большинство участников этого рынка, как, к примеру, происходит с объектами коммерческой и офисной недвижимости. По этой причине оценка производственной недвижимости сопровождается рядом сложностей. В данной статье рассмотрены три из них.

Нормы классификации объектов промышленной недвижимости

Вопрос относительно единого подхода является очень важным хотя бы потому, что в оценочном процессе есть сразу несколько участников. Кто-то из них является заказчиком оценки, кто-то исполнителем, а кто-то просто заинтересованным лицом. Становится ясно, что различные подходы к классификации промышленных объектов оценки нередко являются стандартной причиной возникающих разногласий.

В попытке снятия этих самых разногласий, нужно, прежде всего, различать два сегмента данного рынка: складские и производственные объекты недвижимости. Для складских помещений предусмотрена разбивка на классы типа A, B, C. Как уже говорилось выше, единой классификации не существует, но появится ли она когда-нибудь? Данный вопрос является риторическим.

Сегодня не принято классифицировать объекты производственной недвижимости, но эксперты рекомендуют это делать. Она обязательно нужна для процедуры проведения оценки. В рамках оценки всегда требуется выполнять многосторонний анализ всех параметров недвижимости. Это позволит осуществлять сравнение оцениваемых объектов с другой рыночной недвижимостью либо определит в нем наличие морального устаревания.

Именно по этой причине для того, чтобы была осуществлена оценка промышленной недвижимости, очень важно использовать комплексные типологии. Здесь очень подходят разработки российских экспертов. Ниже описаны некоторые из них.

Рассмотрение одного из объектов недвижимости по признакам, которые приведены ниже, дает возможность отражения следующих моментов:

  1.     В соответствии с затратным подходом: выявление наличия функционального и зачастую внешнего износа, уточнение элементов, которые составляют полную стоимость оцениваемого объекта после восстановления.
  2.     В соответствии со сравнительным подходом: увеличение количества компонентов сравнения и точности данного сравнения.
  3.     В соответствии с доходным подходом: уточнение структуры источников, откуда может быть получен потенциальный валовый доход, также в рамках данного подхода существует возможность увеличения количества элементов сравнения в случае расчета ставки за аренду.
  4.     В соответствии с анализом наилучшего использования происходит более точное выявление соответствия всех параметров данного здания характеристикам текущего использования. К примеру, в здании с более низким уровнем огнестойкости размещается пожароопасное производство. Данный подход к описанию оцениваемого объекта дает возможность выявления специфичных характеристик актива, которые играют важную роль при проведении оценочной процедуры.

Насколько эффективно используются земельные участки под производственными активами?

Для сегмента промышленной недвижимости является стандартной следующая ситуация: участок застроен эффективно с точки зрения его владельца, но неэффективно, если рассматривать ситуацию с точки зрения рынка. К примеру, собственник недвижимости считает, что актив очень удачно вписывается в логистическую бизнес-модель, однако с точки зрения рынка данный объект не является эффективным. Это объясняется тем, что рынок смотрит на данный участок с точки зрения различных других альтернативных вариантов застройки.

По мнению представителей оценочного сообщества, в данном рыночном сегменте наиболее часто возникают ситуации, при которых текущий вариант застройки не соответствует варианту, который был бы наиболее эффективным для конкретного участка. Данный анализ проводится в два этапа. На первом этапе участок рассматривается в качестве условно свободного, в то время как при выводе о более эффективном варианте застройки не берется во внимание уже существующая застройка. Второй этап включает в себя сравнение полученного варианта самой эффективной застройки с текущим использованием. Все несоответствия возникают по двум основным причинам:

  •        Рынок недвижимости является инертным;
  •        Происходит наложение законов бизнеса на правила данного рынка.

Под инертностью рынка недвижимости подразумевается неэластичность данного предложения. Девелоперы нуждаются во времени для того, чтобы изменить старое неэффективное зонирование текущей территории при помощи реконструкции промышленных зон или новой застройки. Вероятно, что были времена, когда данная застройка была эффективной, но вполне возможно и обратное. Важно то, что сооружения прежней застройки совсем не соответствуют тенденциям развития территорий и городов.

Второй пункт является более интересным. В том случае, если ваш бизнес задействован в сфере недвижимости, то законы его развития могу совпадать с основными правилами рынка недвижимого имущества. Однако если бизнес связан с другими сферами, то текущие законы рынка недвижимости вряд ли смогут повлиять на застройку участка, который был вами куплен. Ведь точно можно сказать, что вы выберете землю таким образом, чтобы она максимально близко находилась к потребляемым ресурсам, рабочей силе, поставщикам и потребителям товаров и услуг. И если данный участок более-менее соответствует вашим желаниям и требованиям, вы гарантированно построите на нем фабрику или завод, несмотря на то, что он является идеальным местом для размещения торгового центра.

Таким образом, получается несоответствие стоимости земельного участка при текущей застройке и стоимости при наилучшем варианте застройки. Точные причины возникновения подобных проблем неизвестны. Остается вопрос – как проводится оценка сооружений в подобных ситуациях и как должен вести себя оценщик? Определение стоимости осуществляется в рамках наиболее эффективного и наилучшего использования, показателем неэффективности в данном случае будет высокая цена доли земли в общей стоимости оцениваемого объекта.

Какой из оценочных подходов следует применять?

Большое количество промышленных объектов застраиваются владельцами для применения в собственных целях. И эти объекты являются абсолютно уникальными, поэтому на их стоимость влияет множество различных факторов. Из-за этого доходный или сравнительный подход зачастую не может быть применен, поэтому в данном случае единственным выходом будет применение затратного подхода. Данная логика является вполне оправданной и находит отражение, как в оценочных стандартах, так и во мнении экспертов оценочных сообществ. Однако это вовсе не значит, что во всех ситуациях нужно отказываться от доходного и сравнительного подхода. Их применение возможно и необходимо, но приоритет при проведении оценки производственной недвижимости находится в сфере пересчета затрат на замещение и воспроизводство.

Рынок индустриальных объектов недвижимости характеризуется цивилизованностью, за этим обязательно должно следовать повышение качество услуг. Обдуманные выводы об эффективности применения земли, комплексный подход к классификации и описанию оцениваемого объекта, обоснованный выбор оценочных подходов – основные моменты, на которых базируется качественная оценочная процедура, связанная с объектами производственной недвижимости.

Тематика:

]]>Rambler's Top100]]>       ]]>Яндекс цитирования]]>

Все права защищены © Бизнес Партнер-Групп (BusinessPartner), 2008-2013
(495)
621-13-48
772-15-99
Москва,Архангель-

ский пер., д.3, стр.1

Ваш консультант

Ваш консультант:

Ксения

Консультант

Закажите услуги

Консультант