Применение единой методики сравнительных продаж в рамках сравнительного и затратного подходов при оценке движимого имущества

Учитывая особенности оценки машин и оборудования и другого движимого имущества, целесообразно применение единой методологии сравнительных продаж для расчета стоимости такого имущества в рамках двух подходов – сравнительного и затратного. Особенно такой подход актуален при массовой оценке движимого имущества. Если вам необходимо произвести оценку движимого имущества, вы можете заказать эту услугу в компании ООО "БизнесПартнер-Групп" по телефону (495) 621-13-48.

 Применения сравнительного и затратного подхода возможно по нижеследующим основаниям:

• В отличие от объектов недвижимости, каждый из которых обладает уникальными коммерческими и параметрическими характеристиками, отдельные объекты движимого имущества, как правило, являются объектами массового производства, имеют марку (модель или серию), которая объединяет семейство полностью идентичных объектов, стоимостные показатели которых определяются методом сравнения продаж.
• Затратный подход при оценке оборудования не предполагает длительный срок выполнения строительно-монтажных работ, а пуско-наладочные работы для оборудования предусмотрены как в случае продаж нового, так и старого оборудования.
• Прибыль предпринимателя всегда заложена в стоимости объектов движимого имущества и неотделима от стоимости.
• Основным отличием затратного подхода от сравнительного является процедура воспроизводства объекта оценки, предполагающая определение стоимостных показателей объекта оценки на основании калькуляции затрат на воспроизводство объекта в рамках затратного подхода, что в случае с движимым имуществом не производится, поскольку производство таких объектов осуществляют специализированные предприятия и смоделировать производство каждого объекта движимого имущества не представляется возможным.
• При этом в случае с объектом движимого имущества и сравнительный подход, и затратный подход предполагают процедуру приобретения (купли-продажи) имущества, а стоимостные показатели такого имущества определяются методом сравнительных продаж, с одной лишь разницей, заключающийся в том, что для затратного подхода используются цены продаж новых объектов, тогда как для сравнительного – аналогичных, бывших в употреблении.
• Процедура сравнения продаж предполагает сравнение как с полностью идентичными объектами (воспроизводство объекта), так и с различными (но сравнимыми по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров) объектами (замещение объекта).
• Для двух подходов принципиальное значение имеет процедура определения совокупного износа объекта движимого имущества: для затратного подхода она включает определение износа объекта оценки, а для сравнительного – определение износа и объекта оценки, и объекта-аналога для внесения корректировки на состояние объекта.

Таким образом, не существует принципиальной разницы в оценке движимого имущества двумя подходами, поскольку стоимостные показатели объектов движимого имущества определяются без процедуры их воспроизводства в рамках затратного подхода (в т.ч. без определения прибыли предпринимателя), определяются методом сравнения продаж, включающей параметрическую корректировку (как одну из определяющих) на состояние объекта, основанную на определении его совокупного износа.

Оценка оборудования, основанная на методе сравнения продаж, при этом включает следующие этапы:

• Определение совокупного износа объектов оценки и объектов-аналогов согласно выражению (совокупный износ новых объектов-аналогов принимается равным 0%):

И = 1 - (1 - Ифиз) × (1 - Ифн), (формула 1)

И – совокупный износ объекта;

И физ – физический износ объекта;

И фн – функциональный износ объекта.

• Внесение в стоимость объекта-аналога основной ценообразующей корректировки (на техническое состояние объекта) согласно выражению (сравнительный подход):

САИ = СА × КТ, (формула 2)

Кт = (1 - ИО) / (1 - ИА), (формула 3)

что тождественно определению стоимости объекта оценки по его полной восстановительной стоимости, определяемой на основании стоимости и совокупного износа аналога (затратный подход):

СОИ = ПВС × (1 - ИО), (формула 4)

ПВС = СА / (1 - ИА), (формула 5)

СОА – стоимость объекта-аналога после внесения корректировки на состояние;

СА – стоимость объекта-аналога;

ПВС = СА / ИА – полная восстановительная стоимость объекта-аналога;

ИО – совокупный износ оцениваемого объекта;

ИА – совокупный износ объекта-аналога;

Кт = ИО / ИА – корректировочный коэффициент на техническое и функциональное состояние объекта-аналога.

• Внесение в стоимость объекта-аналога прочих коммерческих и параметрических корректировок согласно выражению:

СО = САИ × ПKА + Σ∆СА, (формула 6)

СО – стоимость объекта оценки;

СОА – стоимость объекта-аналога после внесения корректировки на состояние;

ПКА – совокупная коэффициентная (процентная) корректировка для объекта-аналога;

Σ ∆СА – совокупная денежная корректировка для объекта-аналога.

Коэффициентная корректировка применяется, как правило, для учета стоимостной разницы между оборудованием по основным техническим параметрам оборудования, таким, как мощность, производительность, габариты и др.

Денежная корректировка вносится для учета прочих и сопутствующих затрат, которые являются неотъемлемой составной частью стоимости. Как правило, к ним относят:

• транспортные расходы и услуги посредников или снабженческо-сбытовых организаций;
• расходы на монтаж и наладку оборудования;
• стоимостная разница на запасные части, тару, упаковку и реквизиты;
• расходы на комплектацию, заготовительно-складские расходы и другие расходы.

Таким образом, общее выражение для методики сравнительных продаж имеет вид:

СО = СА × КТ × ПKА + Σ∆СА, (формула 7)

Кт = (1 - ИО) / (1 - ИА), (формула 8)

СО – стоимость объекта оценки;

СА – стоимость объекта-аналога;

Кт = ИО / ИА – корректировочный коэффициент на техническое и функциональное состояние объекта-аналога;

ИО – совокупный износ оцениваемого объекта;

ИА – совокупный износ объекта-аналога;

ПКА – совокупная коэффициентная (процентная) корректировка для объекта-аналога;

Σ ∆СА – совокупная денежная корректировка для объекта-аналога.

BusinessPartner

Генеральный директор Панчук А.И.